Valdžios idėjų parduoti pastatus, o vėliau nuomotis ekspertai nenurašo. Šalies verslas jau pratinasi nekilnojamojo turto (NT) objektus valdyti patikėti profesionalams ir dėmesį sutelkti į pagrindinę veiklą. Be to, nuomotis patalpas, o ne turėti savo, šiuo metu itin patrauklu.

Daugiau pliusų nuomotis

Atsakymą į klausimą, verslui geriau nuomotis ar turėti savo patalpas, pasak NT agentūros "Ober-Haus" Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovo Sauliaus Vagonio, sufleruoja dabartinė ekonominė situacija ir padėtis rinkoje. "Šiuo metu nuomotis labai patrauklu, ypač jeigu pavyksta žemą nuomos kainą užfiksuoti ilgesniam laikotarpiui. Be to, profesionalūs turto valdytojai sugeba pasiekti didesnį efektyvumą ir labiau sumažinti pastato eksploatacijos išlaidas", – nuomos pranašumus vardijo S.Vagonis.

Panašios strategijos laikosi vis daugiau šalies verslo atstovų, kurie nusprendė dėmesį sutelkti į pagrindinę veiklą, o NT objektų statybą, plėtojimą ir priežiūrą patikėti kitiems.

S.Vagonis taip pat pabrėžė, kad šiandien daugeliui įmonių patalpų nuoma yra vienintelė išeitis tęsti veiklą. "Dauguma bendrovių šiandien net negali pagalvoti apie nuosavas patalpas, nes neturi pinigų joms įsigyti. Antra, turto įsigijimas yra savotiškas lėšų užšaldymas gana ilgam laikotarpiui. Pavyzdžiui, pirmieji biurų pastatai atsipirkdavo per 4–5 metus, dabar tas laikotarpis net ir nukritus turto kainoms siekia apie 10 metų", – sakė S.Vagonis.

Tiesa, jis pridūrė, kad kartais įmonėms tiesiog nėra išeities ir NT objektus reikia statytis iš savo lėšų, pavyzdžiui, jeigu įmonė neranda jos poreikius atitinkančių patalpų arba jai reikia gamybinių patalpų, kurioms taikomi specifiniai reikalavimai.

Istorinis nuosmukis

Komercinės paskirties patalpų nuomos kainos per šiuos metus gerokai nusirito žemyn. Norėdami išsaugoti nuomininkus, kainas turi mažinti tiek biurų, tiek prekybos centrų savininkai.

NT portalo aruodas.lt duomenimis, komercinių patalpų nuomos kainos, palyginti su kainų piko laikotarpiu 2008-ųjų pradžioje, Vilniuje ir Klaipėdoje nukrito apie 50 proc., Kaune – apie 40 proc. Panašias tendencijas atskleidžia ir "Ober-Haus" duomenys.

"Vien nuo šių metų pradžios biurų nuomos kainos Vilniuje sumažėjo 40–45 proc. Panašiu dydžiu sumažėjo ir jų pardavimo kainos", – skaičiavo S.Vagonis ir pridūrė, kad tokių žemų biurų nuomos kainų per pastarąjį dešimtmetį nebuvo.

"Modernių biurų Vilniuje eros pradžia laikome 1999-aisiais Vilniuje, A.Goštauto gatvėje, pastatytą penkių aukštų pastatą. Sunku patikėti, tačiau už jame esančių patalpų nuomą buvo prašoma 80 litų už 1 kv. m. Nuo to laiko iki pat 2008-ųjų ryškesnio nuomos kainų nuosmukio nebuvo, jos beveik visą laiką kilo. Dabar prestižinėse sostinės vietose esančių aukščiausios klasės biurų nuomos kainos svyruoja nuo 32 iki 45 litų už 1 kv. m, atokesnėse vietose įrengtų biurų nuomos kainos nesiekia nė 30 litų už 1 kv. m", – apie naujausias tendencijas kalbėjo S.Vagonis.

Kaip matyti iš portale aruodas.lt įdėtų skelbimų, biuro patalpų nuoma Vilniuje, neatsižvelgiant į jų įrengimą ir vietą mieste, šiuo metu kainuoja vidutiniškai 20 litų už 1 kv. m, Kaune – 14 litų už 1 kv. m, Klaipėdoje – 21 litą už 1 kv. m. Prekybos paskirties patalpos sostinėje kainuoja vidutiniškai 30 litų už 1 kv. m, Kaune – 25 litus už 1 kv. m, Klaipėdoje – 24 litus už 1 kv. m. Už sandėliavimo patalpas tektų mokėti po 6–8 litus už 1 kv. m visuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose.

Kainų dugnas jau arti?

Komercinių patalpų kainos esą taip žemai nusmuko ne tik dėl sumenkusios paklausos, bet ir dėl vis dar gana didelės pasiūlos šioje NT srityje.

"Pastaraisiais metais Vilniuje buvo statomas rekordinis naujų biuro patalpų skaičius. Nors užklupus sunkmečiui įmonės ėmė taupyti ir mažinti veiklos apimtį, komercinių patalpų ir toliau daugėjo, nes kai kurie projektai buvo pradėti tada, kai apie krizę dar negalvota", – priežastis, kodėl krito kainos, vardijo S.Vagonis.

Pašnekovas taip pat pabrėžė, kad komercinio NT rinka į pokyčius reaguoja greičiau negu būsto rinka, todėl ir kainų nuosmukis čia didesnis. Būsto kainos, "Ober-Haus" duomenimis, grįžusios į 2005 m., o biurų patalpos kainuoja tiek, kiek iki šiol niekada nėra kainavusios.

Kokia kryptimi jų kainos pasuks kitąmet, priklausys nuo rinkos dalyvių lūkesčių. Jeigu, pasak S.Vagonio, šalies ekonominė padėtis daugiau neblogės, vadinasi, bus galima kalbėti apie komercinių patalpų kainų dugną.

Investicijų srityje – štilis

Tai, kad komercinio NT rinka išgyvena ne pačius geriausius laikus, rodo ir stambių NT įsigijimo sandorių statistika. O šis skaičius tebėra lygus nuliui. Nenuostabu, kad Vilniaus savivaldybės pastato pardavimas galėtų tapti didžiausiu šių metų NT sandoriu Baltijos šalių rinkose.

Paradoksalu, tačiau, pasak NT konsultacijų paslaugas teikiančios "Resolution" grupės generalinio direktoriaus Ričardo Čepo, yra norinčių ir parduoti, ir pageidaujančių nupirkti. Bėda ta, kad nepavyksta susitarti dėl kainos.

"Potencialūs pirkėjai tikisi labai didelės grąžos, siekiančios 15–16 proc., o pardavėjai pasirengę parduoti už tokią kainą, kuri užtikrina iki 10 proc. grąžą. Skirtumas per didelis, kad galėtų vykti derybos", – įžvalgomis dalijosi R.Čepas.

Ekspertas taip pat pabrėžė, kad stambius NT sandorius pristabdo ir neapibrėžta ekonomikos padėtis šalyje, sustojęs bankų kreditavimas ir baimė dėl valiutos stabilumo.

"Resolution" duomenimis, per praėjusius metus bendra NT objektų sandorių apimtis viršijo 1 mlrd. litų, o šioje rinkoje dominavo prekybinės paskirties turto sandoriai: Kaune veikiančio prekybos centrų "Akropolis" ir "Maxima" devynių NT objektų portfelio pardavimas.

Būtina gerai pasirengti

Tiek S.Vagonis, tiek S.Čepas sutinka, kad Vilniaus savivaldybės ir Vyriausybės planai parduoti nuosavą turtą nėra blogi.

"Turėti turto ar jo neturėti yra valstybės strategijos dalis. Pavyzdžiui, skandinavai yra pardavę daug valstybinių objektų ir nieko bloga ten nėra nutikę. Tokiu atveju pinigų srautus galima nukreipti į socialinius ar infrastruktūros projektus, kurie ateityje duotų tam tikrą naudą", – kalbėjo R.Čepas.

Jo nuomone, valstybinių NT objektų įsigijimu susidomėjusių investuotojų turėtų atsirasti ir apmirusioje rinkoje, mat tokios investicijos laikomos saugesnėmis. Vis dėlto jis abejojo, ar Vilniaus savivaldybės pastato pardavimo procedūras pavyktų užbaigti greitai.

"Vienas dalykas – parduoti pastatą, kitas – parduoti produktą. Norint parduoti produktą, reikia tinkamai paruošti visus dokumentus, parengti sandorio struktūrą, aiškiai išskirti visus pardavimo pranašumus ir užtikrinti, kad vėliau neatsirastų kokių nors staigmenų, kurios galėtų padidinti sandorio riziką", – teigė R.Čepas.